임대인배상책임보험 가입을 알아보는 이유는 하나입니다. 이 특약은 세를 준 주택의 소유·사용·관리 때문에 생긴 사고로 집주인이 남에게 지는 배상책임을 보상하는 특약입니다. 세입자 집 바닥 매립배관이 새 아랫집에 피해가 나면 그 책임은 세입자가 아니라 집주인에게 돌아가는 경우가 많아, 세를 준 집이 있다면 따로 챙겨야 합니다.
세 준 집에서 누수가 났을 때 책임이 갈리는 순서는 누수 보험처리에 정리돼 있습니다. 이 글은 집주인이 드는 특약 쪽만 봅니다.
임대인배상책임보험이란? 한 문장으로 정리
임대인배상책임보험이란 집주인이 세를 준 주택의 소유·사용·관리로 생긴 우연한 사고 때문에 지게 된 대인·대물 배상책임을 보상하는 보험입니다.
KB손해보험 임대인배상책임Ⅱ 특약은 피보험자가 임대해 준, 보험증권에 적힌 주택에서 생긴 사고로 대인·대물 배상책임을 질 때 증권에 적힌 자기부담금을 빼고 가입금액 한도에서 보상한다고 적고 있습니다. 주택화재보험의 특약으로 붙는 경우가 많아 임대인 화재보험으로도 찾습니다.
일상생활배상책임(일배책)으로도 일부를 대신할 수 있습니다. 2020년 4월 약관 개정으로 일배책이 보는 주택은 피보험자가 사는 집과 피보험자가 세를 준 집 가운데 증권에 적힌 한 채로 넓어졌습니다. 다만 그 전에 가입한 일배책은 세를 준 집 사고를 보상하지 않는다고 금융감독원은 안내합니다.
세 준 집 누수, 언제 집주인 책임이 되나
세 준 집 누수가 집주인 책임이 될 수 있는 것은 민법이 1차 책임을 점유자에게 두면서도 임대인에게 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지우기 때문입니다.
민법 제758조는 1차 배상 책임을 점유자(세입자)에게, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 다했다면 소유자에게 지웁니다. 제623조는 임대인에게 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부과합니다. 법제처 생활법령 사례에서 세입자가 수리를 곧바로 요청했는데도 집주인이 미룬 바닥 매설 배관 누수는 집주인에게 청구하는 것이 정답이었습니다.
금융감독원 분쟁 사례도 같은 결론입니다. 세입자 집 수도배관 파손으로 아래층 피해가 났지만 매립배관 파손 피해는 소유자(임대인)의 책임 범위라 세입자 보험으로는 보상받지 못했습니다.
임대인배상책임보험 누수 보상을 따로 찾는 이유가 여기에 있습니다. 법제처 사례에서는 바닥 매설 배관이 세입자가 쉽게 고칠 사소한 것이 아니었다는 점과 함께, 세입자가 곧바로 수리를 요청했는데 집주인이 미룬 사실도 판단에 쓰였으니 수리 요청을 받은 날짜와 공사한 날짜를 기록해 두세요.
다음으로 확인할 것 누수 피해보상, 윗집·아랫집 책임 정리임대인배상책임도 두 종류입니다 — 화재배상제외가 붙으면 빠집니다
확인한 KB손해보험 온가족든든 가정종합보험 약관에는 임대인배상책임이 두 개 실려 있습니다. 「3. 임대인배상책임Ⅱ」(인쇄 262쪽)와 「4. 임대인배상책임Ⅱ(화재배상제외)」(인쇄 264쪽)입니다. 둘의 제1조는 같은 문장으로 시작합니다.
“회사는 … 피보험자가 임대해 준 보험증권에 기재된 주택의 소유, 사용, 관리에 인한 우연한 사고로 타인의 신체의 장해(대인사고) 또는 재물의 손해(대물사고)에 대한 법률상의 배상책임을 부담함으로써 입은 손해를 보상하여 드립니다.”
갈리는 자리는 보상하지 않는 손해입니다. 「화재배상제외」 쪽 제2조 15호가 “보험의 목적에서 발생한 화재(폭발포함)사고로 인하여 발생한 배상책임”을 면책으로 둡니다. 세를 준 집에서 불이 나 생기는 배상이 그 버전에서는 빠집니다. 이름과 번호가 같은데 괄호 하나로 갈립니다.
범위도 조문이 좁혀 둡니다. 같은 제1조는 “‘주택’은 주거용으로 사용되는 부동산에 한합니다”로 적어 상가 임대는 들어가지 않고, 제2조 2호는 “보험증권에 기재된 주택을 제외하고 피보험자가 소유, 사용 또는 관리하는 부동산으로 인한 배상책임”을 면책으로 두어 증권에 적힌 그 집만 봅니다.
지급한도 쪽에도 누수가 따로 적혀 있습니다. 「화재배상제외」 제3조 1호는 손해배상금을 1억원 한도로 보상하되 “자기부담금은 누수사고와 누수이외의 사고에 따라 다를 수 있습니다”라는 단서를 답니다.
임대인 화재보험, 함께 볼 특약
임대인 화재보험을 설계할 때는 배상책임 외에 임대료 손실과 화재배상책임을 함께 봅니다.
- 임대인 임대료 손실(삼성화재): 세를 준 집이 화재·붕괴 등으로 세입자가 살 수 없게 돼 임대료를 받지 못할 때, 약정 복구기간 90일 한도로 보상합니다.
- 화재배상책임: 불이 나 이웃에게 준 피해를 보상합니다. 삼성화재·KB손해보험 모두 대인 사망 1억원·부상 2천만원 한도에 대물은 가입금액 한도로 적고 있습니다.
- 가입 방식: 현대해상 다이렉트 주택화재는 거주 형태에서 임대인을 고를 수 있어, 세를 준 집주인도 직접 가입할 수 있다고 안내합니다.
- 주소 기재: 일배책은 소유·거주 주택이 여러 채면 증권 기재 여부와 사용 용도에 따라 보상되지 않을 수 있다고 금융감독원이 안내합니다.
확인한 삼성화재 다이렉트 주택화재종합보험 약관에는 「임대인배상책임」이라는 이름의 특약이 없습니다. 임대인이 들어가는 것은 「1-8. 임대인(화재 및 붕괴 등)의 임대료 손실 특별약관」 하나이고, 세를 준 집에서 남에게 지는 배상은 임차자 배상책임이나 일배책 쪽에 있습니다. 회사마다 특약 이름이 다르므로 증권에 적힌 특약명을 그대로 보는 편이 빠릅니다. 담보 구성은 주택화재보험 비교에 있습니다.
임차자 배상책임 보험과 무엇이 다른가 — 방향이 반대고, 누수가 빠집니다
임차자 배상책임 보험은 방향이 반대로, 세입자가 빌린 집을 망가뜨려 집주인에게 지는 책임을 보상합니다. 임차인 배상책임보험이라고도 부르지만 약관에 적힌 말은 「임차자」입니다.
삼성화재 다이렉트 주택화재종합보험 약관의 「2-2. 임차자(화재,폭발·파열,소요노동쟁의) 배상책임 특별약관」(인쇄 78쪽) 제1조 제1항입니다.
“회사는 … 피보험자가 임차한 보험증권에 기재된 부동산이 화재, 폭발, 파열, 소요 및 노동쟁의로 인하여 없어지거나 망가짐으로써 그 부동산에 대하여 정당한 권리를 가진 자에게 법률상의 배상책임을 부담함으로써 입은 손해를 이 특별약관에 따라 보상합니다.”
특약 이름의 괄호가 보상 사고를 거의 그대로 열거합니다 — 이름에서는 「소요노동쟁의」가 붙어 있지만 제1조 제1항 본문은 다섯으로 가릅니다.
「정당한 권리를 가진 자」는 약관이 따로 정의하지 않습니다. 임차한 그 집의 소유자, 곧 통상 집주인이 여기 들어간다고 제가 판단합니다 — 전대차나 법인 소유처럼 소유자와 임대인이 갈리는 경우는 증권과 계약을 따로 봐야 합니다. 제2조(피보험자의 범위)는 피보험자에 “피보험자(임차자)와 동거하는 친족, 동숙자, 일시 방문자나 피보험자의 친족 또는 동숙자가 고용한 자”를 포함합니다.
★누수는 여기서 빠집니다. 제3조 제2항 3호가 면책으로 둡니다.
“임차자가 관리하는 기간에 발생한 급·배수관, 냉난방장치, 습도조절장치, 소화전, 업무용기구, 가사용기구 및 스프링클러로부터의 증기, 물 또는 내용물의 누출 또는 넘쳐흐름으로 생긴 손해에 대한 배상책임”
같은 항 4호는 “지붕, 문, 창, 통풍장치 등에서 새어든 비 또는 눈”을 면책으로 둡니다. 5호는 임차부동산을 뺀 나머지 중 “계약자 또는 피보험자가 소유, 점유, 임차, 사용하거나 보호, 관리, 통제 … 하는 재물”에 지는 배상책임인데, 내가 쥐고 있던 물건 쪽이라 아랫집 물건은 이 호의 대상이 아닙니다. 그리고 제3조 제1항 1호는 “임차자의 고의 또는 중대한 과실”을 면책으로 적습니다 — 고의만이 아니라 중과실까지입니다.
| 구분 | 임대인배상책임 | 임차자 배상책임 |
|---|---|---|
| 드는 사람 | 집주인 | 세입자 |
| 누구에게 배상 | 아랫집 등 제3자 | 부동산에 정당한 권리를 가진 자(통상 집주인) |
| 보상 사고 | 세 준 집의 소유·관리 사고 | 화재·폭발·파열·소요·노동쟁의 |
| 누수 | 특약·버전에 따라 갈림 | 면책(제3조 제2항 3호) |
| 중과실 | — | 면책(제3조 제1항 1호) |
⚠️위 조문은 삼성화재 약관 한 곳에서 읽은 것입니다. KB손해보험 약관에도 임차자 배상책임 특약이 실려 있지만(인쇄 262쪽 왼쪽 열), 그 조문 본문은 이번에 읽은 범위에 없어 면책 항목이 같은지는 확인하지 못했습니다.
가입 전에 확인할 것
임대인배상책임보험은 증권에 적힌 주택 기준으로 보상하므로 주소와 가입 시점을 먼저 맞춰야 합니다.
- 증권에 세를 준 주택 주소가 적혀 있는지 확인합니다.
- 일배책으로 대신한다면 2020년 4월 1일 이후 가입분인지 봅니다.
- 여러 채를 세 줬다면 채마다 보상되는지 보험사에 확인합니다. 참고로 KB손해보험 우리집안심종합보험은 하나의 보험으로 우리집·부모님 집·자녀 집까지 주택 3채를 보장한다고 안내하지만, 세를 준 집마다 임대인배상책임이 적용되는지는 증권과 보험사 안내로 따로 확인해야 합니다.
- 같은 위험을 보는 계약이 여럿이면 비율대로 나눠 보상되니 중복을 정리합니다.
자주 묻는 질문
세입자가 사는 집에서 누수가 나면 누구 보험으로 처리하나요?
원인에 따라 다릅니다. 금융감독원 분쟁 사례에서 바닥 매립배관 파손은 소유자(임대인)의 책임 범위라 세입자 보험으로는 보상받지 못했고, 집주인이 2020년 4월 이후 가입한 일배책에 그 집이 적혀 있다면 집주인 보험으로 보상할 수 있다고 안내합니다.
임대인배상책임보험과 임차인배상책임보험은 무엇이 다른가요?
임대인배상책임은 집주인이 세를 준 집의 사고로 제3자에게 지는 책임을, 임차자 배상책임은 세입자가 빌린 집을 망가뜨려 그 부동산에 「정당한 권리를 가진 자」에게 지는 책임을 보상합니다. 약관이 그 자리를 집주인이라고 적지는 않았고, 통상 소유자가 들어간다는 것은 제 판단입니다. 보상 사고는 삼성화재 약관 「2-2. 임차자(화재,폭발·파열,소요노동쟁의) 배상책임 특별약관」 제1조 제1항이 화재·폭발·파열·소요·노동쟁의 다섯으로 적고, 다만 누수는 같은 특약 제3조 제2항 3호가 면책으로 둡니다.
예전에 든 일배책으로 세 준 집 사고도 보상되나요?
금융감독원은 새로 산 집을 세 준 경우 2020년 4월 1일 이후 가입한 보험으로는 보상이 가능하지만 2020년 3월 31일 이전 가입 보험으로는 보상이 불가능하다고 안내합니다.